地下鉄「新道東駅」徒歩15分　　リノベーション住宅の検査項目

リノベーションで注文住宅 ⑦
リノベーションの検査項目

 

 

 

皆さま、お晩でした。

 

建築舎のリノベ担当です。

 

先日ご紹介した、「新道東駅」徒歩15分のリノベーション住宅がいよいよ完成し、お引き渡しに向けていろいろな検査の結果を待っているところです。

 

家づくりにかかわる仕事をしている以上、お客様にご満足いただけるようベストを尽くすのは当然ですが、

 

「頑張ったこと」と、「ちゃんとできていること」とは全く別の問題です。

 

「頑張ったんだけど、震度7の地震で倒れちゃった」

 

というわけにはいきません。

 

実際、これらの検査に合格しないと、

 

・住宅ローンの決済ができず、お引き渡しが遅れる
・瑕疵担保保険に加入できない
・住宅ローン減税や不動産取得税減税が受けられない

 

など、いろいろな問題が起こります。

 

そこで今回は、

 

リノベーションの検査項目とその必要性

 

1. 検査の実施時期は3回ある
2. 法令に違反していないか？
3. 住宅性能は、基準をクリアしているか？
4. 設計通りに施工されているか？

 

について、検査項目とその必要性をご紹介したいと思います。

 

 

検査の実施時期は3回ある

 

さて、今回は完成現場についてのお話ですが、実はリノベーションの検査は大きく分けて3回行わなければなりません。

 

 

1回目の検査は、施工する前、というか、そもそも工事を契約する前に、実際にその住宅がリノベーション可能かどうかを判断するために行うものです。

 

このために行う検査をインスペクション（事前検査）といいます。

 

このインスペクションは国土交通省が定めたガイドラインにそって行われます。

構造や、技術上の問題だけではなく、法律上の問題を含むため、チェック項目は優に百項目を超えます。

 

 

2回目の検査は、構造工事が完了した時点（上棟時）で、耐震性能や劣化防止性能が基準に達しているかどうかを確認するために行います。

 

 

そして最後が、工事が完了した時点（完工時）で、その住宅が計画通りに出来上がっているかどうかを確認する検査です。

 

（完工検査の様子を覗いてみたい方はコチラ）

👇

工事終盤の社内検査

 

法令に違反していないか

 

新築住宅を建てるときは、建築計画が各種の法令に違反していないかを確認してもらうため、自治体に確認の申請を行わなければなりません。

 

一方リノベーションの場合は、一部の場合を除いて確認申請は必要ありませんが、出来上がった建物は法律に適合している必要があります。

 

そもそもが違法建築である場合は、工事ができるかどうか以前の問題として、手続き自体ができない場合もあります。

 

そこで、施工前には

 

リノベーションベースとなる住宅が違法建築でないかどうか？
施行後に法令に適合した建物にできるかどうか？

 

をしっかり調べなければなりません。

 

この検査を怠ると、

 

中古住宅を買ったはいいが、住宅ローンが組めなくて工事ができない！

 

など、深刻な事態を招くこともあります。

 

ですから、リノベーションベースのご購入前には、必ず専門家のインスペクションをご依頼なさるよう、強くお勧めいたします。

 

 

また、完工時には、きちんと法令に適合した建物になっているかどうかを証明しなければならず、その証明には、第三者（国に認可された検査会社など）の検査が必要な場合がほとんどです。

 

私達がいくら「ちゃんとやったもんね」と言い張っても、検査機関やお役所のお墨付きをもらわなければ住宅ローンや瑕疵保険が使えない、ということになるわけですから、ここは私たちも必死にならざるを得ませんね。

 

業者にとっては面倒で大変な作業ですが、お施主様の安心のためには、なくてはならない検査です。

 

 

住宅性能は基準をクリアしているか？

 

新築住宅には、建築基準法で一定の住宅性能をクリアするように、各種の性能の基準値が細かく決められています。
（一部は努力目標といった扱いですが・・・）

 

その点、リノベーションやリフォームには、強制力を伴う性能に関する基準が定められていません。

 

とはいえ、国土交通省が定める「長期優良住宅化リフォーム」基準では、最低でも新築基準（努力目標も含めて）、最高では、新築の「長期優良住宅基準」を超える基準値が設定されています。

 

それらの基準値をクリアすることで、

 

住宅ローンで優遇条件が適用される
各種税制で優遇される
タイミングによっては助成金や補助金が受けられる

 

などの特典があったりします。

 

仮にこういった特典が受けられなかったとしても、それらの基準を満たすことで

 

安心・安全・快適・経済的

 

な住宅を、新築より安く手に入れられるのであれば、その性能をそなえるように努力する価値は十分あると思います

 

私たち建築舎では、まだ新築には義務化されていないガイドライン目標の部分まで、最低限の新築基準を満たすように努めています。
（お客様のご要望で、お選びいただいた既存物件が基本条件を満たさない場合を除きます）

 

ここで大切なのは、単に私たちが「基準をクリアしています」と主張することではなく、その証明をしっかり形に残すこと、すなわち検査を受けることです。

 

こういった証明をきちんと取っておくことで、築40年以上の住宅にも、新築並みの資産価値が認められることもあるのです。

 

（築40年以上の住宅が、築3年と同じ評価を受けられた実例にご興味のある方はコチラ）
👇

築47年、築３年と同じ値段で売れた家　リノベーションの資産価値 ①

 

人生にはいつどんな転機が訪れるかわかりません。

 

証明をとるためには費用も発生しますが、ご家族のご事情が許す範囲内で、不測の事態が起きたときにも可能な限りより良い選択肢がお選びいただけるように備えておいてはいかがでしょうか？。

 

 

設計通りに施工されているか？

 

ところで、どんなに法令に気を付け、高性能住宅の工事を計画しても、その設計通りに施工されていなければ意味がありません。

 

特に、耐震構造や、防水層、通気層などの劣化防止対策は、仕上げ工事が始まると隠れて見えなくなってしまう部分です。

 

これが、工事半ばの上棟時に確認や検査を行う理由です。

（上棟時の構造確認にご興味のある方はコチラ）
👇

地下鉄「元町駅」徒歩16分 リノベーション住宅の構造確認

 

 

そして工事完了時点では、

 

・瑕疵担保保険の完了検査
・一定以上の増築や、確認申請が義務付けられた地域での確認検査
・熱損失を避け、住宅寿命を延ばすための気密性能の検査
・水平・垂直など、健康被害を避けるためのレベルを図る検査
・契約通りの設備、機器が設置されているかの確認検査
・設備・機器が正常に作動するかの検査
・内外装に大きな傷、施工不良がないかどうかの検査

 

などの最終確認を行います。

 

特に、私たちが力を入れているのが気密性能の検査です。

 

リノベーションでありながら、国土交通省が新築基準として定めた隙間面積を半分以下にすることで、省エネルギー性能や劣化防止性能を、新築以上に高めます。

 

（建築舎が全棟に対して行っている気密検査の様子はコチラ）
👇

気密検査

 

 

性能や法令順守についての検査はもちろんですが、コンセントの数、その位置や高さなどのような細部まで、しっかり確認を行います。

 

「お客様とお約束したことがちゃんとできているかどうか？」

 

が最大のテーマです。

 

ここで失格すると、すでに出来上がった部分をもう一回解体してやり直さなければなりません。

 

結果としてお引き渡しが遅れて、お家賃の負担など、余計なご迷惑をおかけしてしまうことになります。

 

どんな建築会社さんも「お客様のために」と考えて仕事をしていると思いますが、最低限の安全と安心を確保するためには、どのような検査項目を設定しているのかも、業者えらびの一つの目安になるのではないでしょうか？

 

特に、性能について、義務化された基準の少ないリノベーション工事の場合には、ぜひ確かめていただきたい内容です。

 

 

さて、当社では、お客様のお好みに合わせて
選べる！オーダーリノベーション住宅を中心に
自分らしい家を持ちたいという方の
さまざまなご要望にお応えしています。

ご興味がありましたら、
是非ホームページもご覧ください

👇

株式会社 建築舎 公式サイト