建築舎のコラム

相続した家に住むにはまずは手続きが必要です。相続する段階で将来そこに住むことが決まっている場合は、最初から一括で手続きするのが一番です。しかし、居住するか売却するか、はたまた賃貸に出すなど目的が不明確場合は3年以内に手続きが必要です。

■相続した家に住むための手続き

せっかく相続したのだから思い出の詰まった実家に住みませんか？そのためにはまず手続きがあります。それが「相続登記」です。相続登記は2024年4月1日から義務化されました。

～相続登記の義務化内容～

・相続登記の申請義務化

・相続人申告登記の新設

・所有者の氏名（名称）・住所が変更された際の変更登記を義務化

■義務化された背景

義務化された背景には、所有者不明の土地が増えていることです。「所有者不明土地」とは、土地の所有者が死亡しても相続登記がされないこと等によって、不動産登記簿により所有者が直ちに判明せず、あるいは判明しても連絡がつかない土地のことをいいます。特に所有者不明土地のなかで「相続登記の未了」が原因となっているものの割合が約67％、「住所変更登記の未了」が原因となっているものが約32%とされており、相続登記がおこなわれないことが所有者不明土地の主な発生原因と考えられています。

■申請期限

相続登記申請の期限は、自分が不動産を相続したことを知った日から3年以内と定められました（不動産登記法第76条の2第1項）。

なお、正当な理由(※)がないにもかかわらず申請をしなかった場合には、10万円以下の過料が科されることがあります。

※正当な理由の例

(1)相続登記を放置したために相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の必要な資料の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケース

(2)遺言の有効性や遺産の範囲等が争われているケース

(3)申請義務を負う相続人自身に重病等の事情があるケース　など

■手続き方法

手続きは管轄の法務局へ申請となりますが、相続登記を自分で行う場合は、日中時間がある方、かつ時間と労力を惜しまない方に限られます。申請書のほかにさまざまな添付書類を用意したりかなり手間になります。

相続発生から3年以内に登記をしていない場合は過料の対象となりますので、自分で申請が難しい方は司法書士に依頼するといいでしょう。

水回り設備や収納家具など現代では非常に使い勝手のいいものがたくさんあります。築年数の経った家にはおそらく設置されていません。せっかく相続した家に住むにはリノベーションが欠かせません。

■間取りを変更

昔からの一軒家は部屋数が多いのが特徴です。しかし、最近は部屋数は少なく、一つの部屋を広く使用するLDKが人気です。

■水回りを変更

キッチン、風呂、洗面所、トイレなど水回りと、意外に忘れがちな給湯器の交換など水回り一式も最新式に取り替えると毎日の生活が大変便利になります。

■バリアフリーに変更

リノベーションをする際にぜひおすすめしたいのが「バリアフリー化」です。将来のことを見据えて生活しやすい導線を考えるとバリアフリーは欠かせません。

■断熱工事

燃料費が年々高騰していますが、断熱工事で快適になります。

シングルガラスの窓が付いているなら、ペアガラスや内窓の追加で断熱性が大きくアップします。また、最高断熱性能の吹き付け断熱材を使用すると、冬でも暖かく夏は涼しいお住まいへと様変わりします。

相続した一軒家は「建て替え」と「リノベーション」どちらがいいのでしょうか？ケースバイケースの場合もありますが、費用面では圧倒的にリノベーションがお得です。

■建て替えの相場

建て替えの相場は、おおよその目安として、1平方メートルあたり数万円から数十万円です。建て替えの場合は、解体費用も発生します。

～30坪の場合～

30坪の木造住宅を建て替える場合の相場は次のとおりです。

・解体費用：1坪あたり5万円とすると、工事費は150万円

・建築費用：1坪あたり90万円とすると、工事費は2,700万円ほど

・諸費用：建築費用の10％かかるとすると、270万円くらいが目安

合計約3,000万円が相場となります。

■フルリノベーションの相場

建て替えの相場は、工事内容や設備のグレードによって変わりますが、1,000万円～2,000万円かかることが多いです。2,000万円を超えると建て替えも視野に入ってきますが、解体や廃材費用、確認申請などの付帯費用が多い建て替えの場合は、仕様は最低グレードになるでしょう。

＊　築50年以上なら建て替えがいいかも　＊

築50年の住宅では、1981年に定められた建築基準法の「新耐震基準」を満たしていない可能性が高いです。耐震性を高めるための補強工事を行うことも可能ですが、耐震補強リフォームは費用が高額です。さらにシロアリ被害の可能性もあります。

・新耐震基準

・土壌処理

など総合的に考えると、築50年以上なら建て替えがいいかもしれません。

ただし、現行の建築基準法に合わせて建て替えると床面積が減少する場合や、再建築不可の物件ではリノベーションがおすすめです。

＊　税金の面でもリノベーションがおすすめ　＊

固定資産税は不動産を所有する人に毎年の支払い義務がある税金ですが、相続した実家はリノベーションのほうが有利です。建物部分の評価額は新築時がもっとも高く、築年数に応じて「経年減点補正率」を乗じることで下がっていき、下限の20％に達するとそれ以上は下がらなくなります。そのため、建て替えよりもリノベーションがおすすめなのです。

～　住宅ローンはどっちが有利？　～

住宅ローンは、建て替えのほうが比較的金利の低い住宅ローンが組みやすくなっています。それはリノベーションの場合、リフォームローンとなるため金利面では高めになるからです。一方で、住宅ローンの組みやすさはどちらも大差ないと言えるでしょう。

親から相続したたくさんの思い出が詰まった実家は、できれば住み続けたいですね。思い出や温もりは残しつつも現代の生活が快適に送られる最新住宅にリノベーションしませんか？

建築舎は札幌市でたくさんのリノベーション住宅を手掛け、実績を持っています。築古住宅のリフォームや断熱加工などさまざまな工事を承っております。

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