建築舎のコラム

リノベーションのための物件や土地を探す場合、まずは自分が希望するエリアと、予算を明確にすることが重要です。

リノベーションで建物は自由に変えることができますが、土地の条件は変えることができません。会社や学校からの距離、交通機関や買い物などの利便性、周辺環境など、自分の希望を整理することから始めましょう。優先順位をつけて希望を整理することで、物件を探しやすくなります。

また、予算を決めることも重要です。住宅ローンを利用するのであれば、毎月いくらくらい返済できるのか、頭金はいくら出せるのかを考慮して、「総予算」を決めます。

そのうえで、リノベーションに必要な費用を考慮し、物件・土地に充てられる金額を決めましょう。

リノベーションの場合、工事が始まってから予期せぬ問題や追加工事が発生するケースもあります。そのため予算に余裕を持たせ、柔軟に対応できるように準備しておきましょう。

では実際にリノベーションに使う中古物件&土地（以下リノベベース）を選ぶ際には、どのように選べば良いのでしょうか。最適なリノベベースの選び方のポイントをチェックしていきましょう。

インターネットの住宅検索サイトで探す際には、「中古戸建」の検索だけではなく、「土地」から探す→「詳細検索」で「古家あり（又は上物あり）」にチェックを入れて探すことで、リフォームなど手を加えていない築古物件を見つけられる可能性があります。

・希望の条件に合った土地を選ぶ

リノベーションをしてしまえば、中古物件でもある程度希望通りの間取りになります。

しかし土地は変えることができません。

交通アクセスなどの利便性や、土地の広さや向きなど、自分たちの希望に合った土地を選びましょう。

・構造と間取りをチェック

建物には、構造上どうしても撤去できない柱などがあります。そのため、物件選びの際にもリノベーション会社の担当者に同行してもらい、希望の間取りが可能かどうか、確認するとよいでしょう。

物件を購入したものの、希望通りの間取りが実現できない、などということが防げます。

また、リノベーション会社によって、”A社で不可能と言われたものがB社では可能だった”というケースもあるため、複数の会社に確認することもおすすめです。

・リフォームやリノベーションされていない物件を選ぶ

すでにリフォームやリノベーションされている物件は、その分金額も上乗せされて売られています。そのうえ、リフォーム時に隠れた欠陥や問題が改修されていない場合、後になって改修工事が必要になることもあり、予定より金額が増加したり、工期が長引いてしまう可能性も。

そのためリフォームやリノベーションされていない物件を選ぶようにしましょう。

・築年数は20～25年がおすすめ

1981年（昭和56年）に耐震基準に大きな変更があったため、新基準後に建てられた建物を選ぶようにしましょう。旧基準の建物は耐震性が低く、改修や補強に多くの費用がかかってしまいます。

古い物件ほど価格が下がり、金額だけ見ればお得に感じます。しかし、築30年以上の物件は劣化が多く、リノベーションには多くの費用がかかります。

逆に築10年ほどの築浅物件は、価格が高い上に水回りなどの設備もあまり劣化していないため、リノベーションにはあまりおすすめできません。

一概には言えませんが、築年数は20～25年くらいの物件が価格も落ち着き、将来的な資産価値も残っているため、おすすめです。

・完了検査済証があるかどうか

完了検査済証は、建物が法律や基準に適合していることを証明する重要な書類です。完了検査済証があれば、その建物が建築基準法に沿って正しく建てられていることが証明されるため、問題なくリノベーションできます。

※2025年6月には、リノベーションには「完了検査済証」の提出が必須条件になります。

またローンを組む際にも、完了検査済証が必要になります。

リノベーションの物件を選ぶ際には、外観や内装などの見える部分だけでなく、構造や工法も重要な要素になります。専門家によるインスペクションをして、構造上の問題をしっかりと把握しましょう。

工法によっては構造上変更を加えることが難しい場合もありますので、その点も考慮して物件を選ぶ必要があります。

しかし構造や工法は、素人にはなかなかわかりません。

インスペクションをすることで、外壁や屋根、基礎などの工法・構造部分だけでなく、配管や配線などの設備部分も含めて、徹底的にチェックすることができます。特に、地盤状況や耐震性などは、インスペクションを実施しなければ安全かどうかもわかりません。理想の住まいを手に入れられるように、インスペクションでしっかりと問題を把握しておきましょう。

今回のコラムでは、リノベーションのための理想の物件・土地の探し方についてご紹介しました。中古物件の築年数や状態、構造や間取りの他、完了検査済証があるかなど、新築の家づくりにはない手順が必要になりますが、その分費用が抑えられたり、エコにも繋がるのがリノベーションの魅力です。

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