建築舎のコラム

築30年以上の中古住宅は、価格が手頃な一方で、購入前に注意すべきポイントもあります。札幌の築古・中古物件の場合、次のような点には特に注意が必要です。

■耐震性への不安

1981年以前に建築された住宅は、旧耐震基準で設計されている可能性があり、地震の際に倒壊リスクが高まることがあります。リノベーション前に耐震補強が必要になるケースも多いため、築年数の確認は必須です。

■屋根・外壁・配管の劣化

築年数の古い住宅では、屋根の防水機能や外壁の断熱材が劣化している場合があります。さらに、給排水管の凍結対策が不十分だと、冬に配管が破裂するリスクも。修繕には多額の費用がかかるため、購入前の確認が重要です。

■寒冷地特有の断熱・気密性能の不足

札幌の冬の寒さは厳しく、1月や2月には氷点下10℃を下回る日も珍しくありません。築古物件では、断熱材が十分でないケースや、隙間風が入るなどの問題が多くあります。また気密性能の不足により壁や窓から熱が逃げてしまい、暖房効率が非常に悪くなります。その結果、冬場の光熱費が想定以上に高くなってしまいます。

物件の購入を決める前に、「見た目」だけで判断するのは危険です。次のチェックリストを参考に、慎重に物件を見極めましょう。

【購入前チェックリスト】

・築年数と構造（木造・RC造など）

・過去のリフォーム履歴（どこまで改修済みか）

・壁・天井・床の傾きや亀裂の有無

・給排水管の素材と凍結防止策

・断熱材の有無、厚み

・窓の種類（二重サッシか単板か）

・屋根裏や床下の湿気・カビ・配管状況

・雪下ろし・排雪スペースの有無

■インスペクション（住宅診断）の活用を

自分では判断が難しい部分は、「ホームインスペクション（住宅診断）」を活用するのがおすすめです。費用は5〜10万円程度ですが、素人目には見えない欠陥を事前に発見できるため、安心して物件を購入できます。

「安く買えたと思ったら、リノベーション費用が予算を超えてしまった…」というのは、中古住宅購入者によくある失敗です。中古物件の購入＋リノベーションを成功させるには、物件価格と改修費のバランスをトータルで考えることが重要です。

■リノベーション費用の目安

・中古住宅本体価格（築30年）・・・800万〜1,500万円

・リノベーション費用・・・800万〜1,800万円

・諸費用など・・・100万〜200万円

→合計・・・約1,600万〜3,300万円

物件価格だけで決めてしまうと、リノベーションの予算が足りず、理想の住まいにできなかった、といったことにつながります。まずは理想の暮らしを叶えるために、必要なリノベーションの内容と費用感を把握した上で、物件を選ぶのが成功のカギです。

建築会社によっては、一緒に中古物件を探してくれたり、中古物件を所有している建築会社もあります。気になる物件がある場合には、先に建築会社や工務店に相談しましょう。そうすることで必要な改修部分も把握でき、予算のイメージがつきやすくなります。

■リノベーション成功のためのロードマップ

①理想の住まい像を明確にする

②施工会社の選定、相談

③リノベーションの要望を元に、必要な改修内容と概算費用を把握

④上記を踏まえて、適した中古物件を探す

⑤気になる物件にはインスペクションを実施

⑥購入と同時にリノベ設計・施工を進行

このように、物件探しとリノベーション計画を“セット”で進めることで、無駄のない効率的な住まいづくりが可能になります。

札幌では特に、冬の寒さが厳しく、近年では猛暑日になることも増えてきました。

費用を抑えてご自身でリフォームをする等DIYをされる方も増えていますが、頻繁なリフォームや修理・光熱費などでかえって出費が嵩んでしまったり、安全面においてリスクが生じてしまうケースもあります。

『株式会社　建築舎』では、物件探しの段階からインスペクションの立ち会いやアドバイスも可能です。お気軽にご相談ください。