リノベーションで、固定資産税はどのくらい上がるのか？
Blog
リノベーションで、固定資産税はどのくらい上がるのか？
2021.04.23 | 住生活お役立ち講座
リノベーションの税金対策 ①
リノベーションで固定資産税はどのくらい上がるのか？
皆さま、お晩でした。
建築舎のリノベ担当です。
このところ、お客様から固定資産税のお支払いについてのお問い合わせが増えています。
固定資産税というのは、その年の1月1日にその不動産を所有していた人が払わなければならない税金です。
（自治体によっては4月1日で計算するところもあります）
固定資産（今回の記事の内容では土地と建物）を所有すると、年に1回、固定資産税納税通知書というものが送られてきて、その書類には、
「お前は〇市〇町〇番地〇号に、○○㎡の土地と○○㎡の建物を持っている。それぞれの価値はいくらいくらである。だから、その金額に見合う税金は○○円となる。この金額をいついつまでに支払うように」
といったことが書いてあります。
（こんな高飛車な文章が書いてあるわけではなく、単に数字と納期限が書いてあるだけですが）
毎年4月くらいに固定資産税額が決定し、納税通知書が送られてきますので、ちょうどお問い合わせのシーズンですね。
固定資産税というのは、不動産などの、簡単には所有権が移らない資産に対してかかる税金で、住宅の場合は、土地と建物に対して個別に税額が決まります。
家を買ったら一生払い続けなければならない税金ですから、わずか1万円の差でも、一生に支払う税金には何十万円から百万円単位もの違いが出てきます。
そこで今回は、
リノベーションで固定資産税は上がるのか？リノベーションの税金対策 ①
- 気になる固定資産税の計算方法
- 土地に対する固定資産税の計算方法
- 建物に対する固定資産税の計算方法
- リノベーションで固定資産税は上がるのか？
についてお話ししたいと思います。
気になる固定資産税の計算方法
固定資産にはいろいろな種類があるらしいのですが、なんの財産も持っていないワタクシには実は良くわかりません。
ですが、こと、住宅に関しては、仕事柄けっこう調べました。
住宅にかかる固定資産税は大きく分けて
土地にかかる税金
建物にかかる税金
の二種類があります。
基本的には、「固定資産税評価額」という、自治体（市区町村）が独自に決めた金額に、一定の税率を掛けて計算されます。
この二つに対する計算方法はそれぞれ違うので、自分で計算しようとするとかなり面倒ですし、実のところ、計算してもほぼ無意味です。
土地に対する固定資産税の計算方法
意外と知られていませんが、私たちが普段とおっている道路には、だれが頼んだわけでもないのに1平方メートルに対していくら、という感じで値段がつけられています。
この値段のことを「路線価」といい、固定資産税用と、相続税用の2種類の金額が毎年変わります。
「○○税用」と書いてあることからもわかるとおり、この、道路についている値段は「土地を持っている人からいくら税金をもらったらよいか」の基準を決めるためにつけられた値段です。
この 路線価 × 土地の面積 がそのまま「固定資産税評価額」となっていれば計算も簡単なのですが、
間口が広い土地と狭い土地
地形が四角く成形されている土地といびつな土地
平坦な土地と段差のある土地
広すぎたり狭すぎたりして住宅に不向きな土地
など、それぞれの土地の状況によって変わってくるし、その判断の明確な基準は公開されていないので、結局は自治体の判断によるとしか言いようがありません。
建物に対する固定資産税の計算方法
次に、建物の固定資産税の計算方法ですが、これは比較的シンプルです。
建物には「再建築価格」という、
「この建物を、今、当時とおなじに建て直したらいくらかかるか？」
という金額が決められています。
その金額に延べ床面積を掛け合わせて、そこからさらに建ててからの経過年数に応じた「値引き率」を掛け合わせて「固定資産税評価額」が決まります。
そして、その「評価額」にさらに税率が掛け合わされて、固定資産税が決まるのです。
この「値引き率」は、「減価償却法」というもので計算されることになっていて、それによれば、
一般的な木造住宅の場合、住宅の価値は
建ててから7年目と8年目の間くらいで半分になり、
22年でゼロになる
と決められていて、銀行が住宅の担保としての価値を評価するときにも、この方法を使います。
ただし、固定資産税は、築22年を超えてもゼロにはなりません。
（ココのところ、ワタクシは今一つ納得がいきません・・・）
リノベーションで固定資産税は上がるのか？
さて、私たちのリノベーション工事では、最低限、国が定めた新築基準の住宅性能に引き上げる工事を行います。
実際に、当社でリノベーション工事を行ったお宅が、築40年以上なのに築3年と同じ価格で売れたという事例もあります。
（新築並みに資産価値が上がるリノベーションにご興味のある方はコチラ）
👇
「固定資産税」は「評価額」によって決まりますので、
「じゃあ、新築基準のリノベーション工事をすると、固定資産税も新築並みに値上がりしちゃうの？」
というご質問もよくいただきます。
実はここからが難しいのですが、
過去、私たちがリノベーション工事をしたご家族からお話を伺ったところ、実は、同じ仕様で同じような工事をしたお宅でも、それぞれの税金の上がり方が違うのです。
中には全く評価額が変わらなかったお宅もあります。
どうやら計算のもとになる評価のしかたにいろいろ細かい基準があるらしく、そこはいくら調べてもよくわかりませんでした。
何度かやり取りして仲良くなった市税事務所の方にいろいろ聞いてみましたが、
「いろいろ決まりは書いてあるのですが、実は、私たちもパソコンでプログラムに数値を入れるだけなので、どんな根拠でいくら上がるのか、詳しくはわからないのです」
と、打ち明けてくださいました。
（本当は、外に漏らしてはいけない決まりで、当たり障りのないことを言うしかなかったのかもしれませんが）
多分ものすごく複雑な計算式が設定されているのでしょう。
建物の評価の基準も、何年かごとに変わると言うお話も聞きました。
しかし、「税金がいくらかかるかわからない」というのは不安なことですね・・・
というわけで次回は
「実例から見る、リノベーションの固定資産税」
についてお話ししたいと思います。
さて、当社では、お客様のお好みに合わせて
選べる！オーダーリノベーション住宅を中心に
自分らしい家を持ちたいという方の
さまざまなご要望にお応えしています。
ご興味がありましたら、
是非ホームページもご覧ください
👇
