建築舎のコラム

■費用が抑えられる
中古住宅はリノベーションをしても新築よりも安価になる傾向があります。
築年数に比例して価格は下がるので、築年数が古いものほど費用が抑えられます。

■自分の理想の間取りに自由に変えることができる
新築のマンションや建売住宅はカスタマイズすることは難しいですが、中古住宅のリノベーションは、自分の理想の間取りや内装にできます。

■希望エリアの物件を選ぶことができる
新築住宅に比べて中古住宅は物件が豊富なため、希望のエリアや立地など条件に合わせて選ぶこともできます。

■購入前に事前確認ができる
中古住宅は既存の建物なので、購入前に実際の物件を見ることができます。
物件の状態や部屋の日当たり、周辺環境などを確認できるので、入居後に「こんなはずではなかった」とギャップを小さくできます。

■構造部分の判断が難しい
中古住宅の外観や内装は確認することができますが、家の構造部分（基礎、柱、梁など）の老朽化は見た目からは判断が難しいため、築年数の古い建物の場合は注意が必要です。
購入する前に専門家による住宅診断（インスペクション）をしてもらいましょう。

■メンテナンス費用がかかる
一般的に、新築住宅では約築10年で水廻りや外壁のメンテナンスが必要になってきます。
中古住宅の場合、築年数や前オーナーのメンテナンスの状況により高額な修繕費用がかかる可能性もあります。

■住宅ローン審査が厳しい
新築住宅にくらべて中古住宅は建物の価値が低いため、住宅ローン審査が厳しくなる場合があります。そのため中古住宅でローンを組む場合は、自己資金を多くするなど対策が必要です。

■おすすめの築年数は？
住宅の価値は、築年数の経過に比例して低下します。
日本では築20年～30年で不動産価値はゼロになる傾向があるので、「古家つき土地」として売られています。そのため築古物件は土地代のみで購入できる場合があります。
2000年6月以降に建築申請された物件は、木造住宅の改正建築基準法が施行され「新耐震基準」で建てられた家なのでおすすめです。

■リフォーム・リノベーション前の物件がおすすめ
リフォームやリノベーション済の物件はキレイで魅力的ですが、リフォームやリノベーションにかかった費用が上乗せされています。
内装や間取りなどのリノベーションを検討している場合は、リフォーム・リノベーション前の物件を選びましょう。

■間取り変更できる構造かどうか
リノベーションで間取りを変更するには、変更しやすい構造なのかどうか注意が必要です。

・木造軸組工法
柱と梁で構造が組まれているので、壁をとって間取り変更が可能

・２ｘ４工法
壁で建物を支えているので、とれない壁が多いので間取り変更には制限があります

・プレハブ工法
鉄骨系プレハブ工法は柱と梁の構造なので間取り変更可能
木質系、コンクリート系は壁式構造なので制限があります

・鉄骨造
柱と梁の構造ですが軽量鉄骨の場合は耐力壁の移動に制限がある場合があります

■再建築不可物件は要注意！
建築基準法では「接道義務」が設けられています。
接道義務とは、建物をたてるために「幅員４ｍ以上ある建築基準法上の道路に２ｍ以上接していないといけない」というもので、その条件を満たしていない土地には新たに建物を建てることができないため「再建築不可」となります。
再建築不可の物件は比較的値段が安く、リノベーションを前提とした物件として魅力的ではあるのですが、その土地に新築することはできず土地活用が難しいことから、資産価値は低くなりますので注意が必要です。

■住宅ローンが組めない物件

住宅ローンが組めない物件にも注意が必要です。

・再建築不可物件
　建築基準法で定められた条件を満たしていない土地は、新たに建物を建てることができないため住宅ローン融資が難しくなります。

・建蔽率、容積率オーバーの物件
意外と多いのが建ぺい率、容積率オーバーをしている違法物件です。
住宅ローンが使えないことが多いので確認しましょう。

・セットバック
幅４ｍ未満の道路に接している土地は、４ｍ以上の道路幅を確保するために建物が建てられる範囲が制限されるため注意が必要です。

■立地にも注意「ハザードマップ」を確認しよう
建物だけでなく、立地にも注意が必要です。
特に中古戸建住宅の資産価値のポイントは土地なので、生活の利便性だけでなくハザードマップの確認も忘れずにしてください。
災害リスクの高い土地は、被災する可能性も高く資産価値にも影響します。

■住宅診断（インスペクション）で構造チェック
家の基礎、柱、梁などの構造部分はリノベーションで変えることはできません。
購入後に問題がないか不安がある場合は、住宅診断（インスペクション）もおすすめです。
購入前に住宅診断をすることにより安心ですし、また必要な補修もできます。
特に築年数の古い住宅は老朽化の可能性が高いため、専門家による住宅診断（インスペクション）を利用してみましょう。

いかがでしょうか？

戸建のリノベーションは新築に比べ費用を抑えることができ、マンションに比べて自由に間取りや内装を変更できるのですごく魅力的です。

しかし築古物件になると構造部分の劣化や耐震工事などが必要になる可能性があるので、予想外に費用がかかる場合もあるので注意が必要です。

リノベーションには専門知識と高い技術が必要です。

熟練工の技術が不可欠な大切なお住まいのリノベーションは、ぜひわたしたち建築舎にお任せください。