建築舎のコラム

札幌市で中古住宅を購入し、リノベーションを行う場合、必要となる費用は「中古住宅の購入費」と「リノベーション工事費」を合算して考えることが基本です。
エリアや築年数、建物の状態、リノベーションの内容によって金額には幅がありますが、あらかじめ相場感を把握しておくことで、無理のない予算計画を立てやすくなります。

■ 札幌市内の中古住宅価格の目安

札幌市内の中古住宅価格は、立地条件や築年数によって大きく異なります。
以下は、一戸建て中古住宅を想定した、おおよその価格帯です。

※上記は、不動産ポータルサイト掲載情報や直近の取引傾向をもとにした概算の目安です。
物件の築年数、敷地・建物面積、駅からの距離、リノベーション前提かどうかによって価格は大きく変動します（2026年時点）。

中央区は、円山・宮の森エリアなど人気の高い地域では価格が上振れしやすく、条件によっては4,000万円を超えるケースも見られます。
一方、郊外エリアでは比較的手頃な価格帯の物件も多く、リノベーションを前提とすることで、立地や広さの選択肢が広がりやすい傾向があります。

■ 札幌市におけるリノベーション費用の相場

札幌でのリノベーション費用は、工事の範囲や仕様によって差がありますが、寒冷地特有の断熱・暖房対策が費用に影響しやすい点が特徴です。
特に、窓の性能や断熱材の状態は、住み心地や将来的な光熱費に直結するため、優先的に検討したいポイントといえるでしょう。

■ 中古住宅購入＋リノベーションの総額目安

中古住宅の購入費用とリノベーション費用を合わせた総予算としては、おおよそ2,500万円〜4,500万円前後が、ひとつの目安となりますが、建物の老朽化状況や耐震・断熱性能、間取り変更の規模によっては、想定以上の工事が必要になる場合もあります。

では次の目次では、限られた予算でどのように予算配分を考えるべきか、具体的な事例をもとにご紹介します。

リノベーションの予算を考える際には、「どこにしっかりお金をかけるか」と、「どこは抑えられるか」の2点を整理しておくことが大切です。

すべての希望を実現しようとすると予算オーバーにつながることが多いため、暮らしの中での「優先順位」を明確にしたうえで配分を考えることが、満足度の高いリノベーションにつながります。

ここでは、札幌市で戸建て住宅をフルリノベーションする場合を想定し、【総額2,200万円程度】の予算配分例をご紹介します。

■ フルリノベーション時の予算配分例（総額2,200万円）

※建物の大きさ・状態、工事範囲などによってそれぞれの工事金額は変動します

■ ポイント① 北海道の冬に強い住まいづくりを優先する

札幌をはじめとした北海道では、「冬の寒さ対策」が非常に重要です。

断熱性能や暖房効率が住み心地に大きく影響するため、窓や玄関ドア、断熱材といった部分の性能をしっかり整えることで、冬場の寒さ対策だけでなく、光熱費の負担軽減にもつながります。

特に、築年数の古い住宅では、窓の性能が現在の基準に合っていないケースも多いため、優先的に検討したいポイントです。

■ ポイント② 水回りの配置変更はコスト増に影響

キッチンや浴室、トイレなどの水回り設備は、位置を大きく変更すると新たな給排水管工事が必要となり、費用が上がりやすくなります。

そのため、既存の配置を活かしながら設備を更新することで、コストを抑えつつ使い勝手を向上させることも可能です。

「どうしても変えたい部分」と「現状を活かせる部分」を把握しておくことで、優先度の高い部分に費用を掛けられるようなります。

■ ポイント③ すべてを一度にやらないという選択肢もある

限られた予算の中では、すべてを一度に工事するのではなく、将来的なリフォームを見据えて段階的に進めるという考え方もあります。

優先度の高い部分から手を入れ、暮らしながら必要に応じて追加工事を検討することで、予算面の負担を抑えやすくなります。

それでは、次の見出しでは、こうした計画を立てるうえで注意したい「予算オーバーにつながりやすいポイント」を詳しくご紹介します。

リノベーション計画で注意したいのが、想定外の追加工事。

中古住宅は、見た目では分かりにくい部分に劣化や不具合が隠れていることも多く、事前の確認不足が費用増加につながるケースも少なくありません。

ここでは、リノベーションの計画前に押さえておきたいポイントを整理します。

■ 建物の老朽化や劣化状況を事前に確認する

築20年以上の中古住宅では、

・基礎や土台の劣化

・給排水管の劣化

・雨漏り

・断熱材の傷み

・シロアリ被害（札幌でも近年増加傾向！）

などが見つかることがあります。

これらは解体後に判明するケースも多く、補修が必要になると追加費用が発生します。

購入前や計画初期の段階で、住宅インスペクション（建物診断）を実施しておくことで、あらかじめ工事必要な全体の費用を認識でき、「想定外の費用」となることを避けられます。

■ 耐震性能と断熱性能をあらかじめ把握する

札幌市内には、旧耐震基準で建てられた住宅や、断熱性能が十分でない住宅も多く存在しています。

耐震補強や断熱改修が必要な場合、内容によってはまとまった費用がかかることもあります。

一方で、内窓設置や断熱材追加などの工事は、住み心地の向上や光熱費削減につながるため、長期的な視点で検討することが大切です。

■ 補助金・助成制度の活用を検討する

リノベーション内容によっては、国や自治体の補助金・助成制度を活用できる場合があります。

省エネ改修や子育て世帯向けの支援制度などもあるため、工事前に建築会社へ相談しておくと安心です。

■ 事前の打ち合わせで追加費用の可能性を共有する

予算トラブルを防ぐためには、見積りに含まれる範囲や、追加費用が発生しやすい箇所を事前に確認しておくことが重要です。

リスクや注意点も含めてしっかり説明してくれる会社を選び、納得したうえで計画を進めることが、後悔のないリノベーションにつながります。

中古住宅購入とリノベーションは、物件価格と工事費を合わせた総額で考えることが大切です。

また、札幌のような寒冷地では、断熱性能や建物の状態が、住み心地や将来のコストに大きく影響しますので、見た目だけの追求ではなく、「性能」にも目を向けて予算を立てていきましょう。

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詳しくは、こちらのページもご覧ください。